Drepturile și obligațiile Proprietarilor / Chiriașilor pe perioada stării de urgență.
07.04.2020 – Authors: Emil Bivolaru & Miruna Preda
Diferența dintre amânarea și/sau suspendarea obligațiilor de plată a chiriilor privind imobilele cu destinație de sedii principale și secundare ale persoanelor juridice reglementate de art.X din O.U.G. nr. 29/2020.
SUMAR RELEVANT
- Potrivit art.X alin.2 din OUG nr.29/2020, suspendarea obligatiei de plata a chiriei aferente imobilelor cu destinație de sedii principale/secundare poate fi obtinuta de catre Chiriasii persoane juridice, prin invocarea si dovedirea unei situatii de forta majora, sub conditia probarii unei incercari prealabile de echilibrare a contractului prin negociere.
- Practica Notificarilor unilaterale de suspendare a obligațiilor de plată transmise de catre Chiriaș in atentia Proprietarului, trebuie sa ia in considerare prezentarea de argumente obiective, care să justifice împiedicarea Chiriașului de a-si executa obligația de plată. O astfel de initiativa ar putea constitui pretextul necesar demararii imediate a unui dialog firesc intre doi parteneri contractuali, deopotriva afectati de urmarile negative ale pandemiei si ale recesiunii economice care o insoteste.
- Amanarea de drept a obligației de plată a chiriei aferente imobilelor cu destinație de sedii principale și secundare ale persoanelor juridice, reglementata de art. X alin. (1) din aceeasi O.U.G. nr. 29/2020 exclusiv in favoarea IMM-urilor, notarilor, avocatilor, executorilor judecatoresti, cabinetelor medicilor de familie si a stomatologice, federatiilor sportive nationale si cluburilor sportive, nu afecteaza dreptului esențial al Proprietarilor de încasare a sumei constând în contravaloarea folosinței cedate a imobilului închiriat, ci doar intarzie data scadentei respectivei obligatii.
- Chiriașii pot beneficia astfel de un beneficiu imediat, de un sprijin in activitatea curenta, dacă fac dovada îndeplinirii cerințelor impuse de cadrul legal special, respectiv interdictia expresa de a-si desfasura activitatea sau, dupa caz, intreruperea ei partiala, obtinerea Certificatului de situatie de urgenta emis de Ministerul Economiei, Energiei si Mediului de Afaceri si, nu in ultimul rand, indeplinirea conditiilor speciale impuse de H.G. 281/2020 (pentru avocati, notari si executori judecatoresti).
- Chiriașii pot cumula atât remediul amânării obligației de plată a chiriei privind sediul social/sediile secundare (în măsura în care le este interzisă desfășurarea activității prin punctele de lucru) cât și efectele forței majore (deci suspendarea obligației de plată a chiriei).
I. ACTIVITĂȚILE COMERCIALE SUSPENDATE PE PERIOADA STĂRII DE URGENȚĂ ȘI REMEDIILE LEGALE REGLEMENTATE PRIN O.U.G. NR. 29/2020
Potrivit Ordonanțelor militare nr. 1/2020[1] și nr. 2/2020[2], mai multe activitati comerciale se suspendă in mod obligatoriu, circulatia persoanelor fiind restrictionata si conditionata deopotriva:
- servirea și consumul produselor alimentare și băuturilor alcoolice și nealcoolice, organizate de restaurante, hoteluri, cafenele sau de alte localuri publice, în spațiile destinate acestiu scop din interiorul/ exteriorul locației;
- activitățile culturale, științifice, artistice, religioase, sportive, de divertisment sau jocuri de noroc, de tratament balnear și de îngrijire personală, realizate în spații închise;
- serviciile din cabinetele de medicină dentară;
- comercializarea cu amănuntul a produselor și serviciilor în centrele comerciale în care își desfășoară activitatea mai mulți operatori economici.
În acest context, conform art. X alin. (1) din O.U.G. nr. 29/2020[3], IMM-urile a căror activitate a fost întreruptă total sau parțial în baza legii sau a deciziilor emise de autoritățile publice competente pe perioada stării de urgență decretate[4] și care dețin un certificat de situație de urgență[5] beneficiază, fără posibilitatea de opoziție din partea Proprietarilor, de amânare la plată pentru serviciile de utilități – electricitate, gaze naturale, apă, servicii telefonice și de internet, precum și de amânarea la plată a chiriei pentru imobilul cu destinație de sediu social și de sedii secundare.
Desi nu este reglementat expres, totuși, nu putem exclude per se dreptul IMM-urilor aflate în alte tipuri de contracte decât cele de locațiune sau de furnizare de utilități de a invoca în favoarea lor efectele unor împrejurări de forța majoră, doar ulterior și sub condiția eșecului demersurilor de a renegocia și adapta cu bună-credință clauzele contractuale cu impact semnificativ asupra activității lor (în principal cele privind plățile). Deși alin. (2) face vorbire exclusiv de ipoteza invocării forței majore împotriva IMM-urilor, nu există nicio rațiune legală/ de orice altă natură pentru a justifica restrângerea acestui drept al societăților în discuție – de a invoca la rândul lor forța majoră/ cazul fortuit în contractele în derulare.
Orice alta interpretare pare a pune societățile cel mai grav afectate de interdicțiile autorităților publice (ce au activitatea întreruptă) într-o situație mai grea decât cea a celorlalte societăți (care nu au activitatea întreruptă), dar care au fost afectate exclusiv prin reducerea volumului de muncă.
II. SUSPENDAREA OBLIGAȚIEI DE PLATĂ A CHIRIEI
Neplata chiriei și invocarea situației de criză generalizată nu poate fi, în orice situație, justificată, cu atât mai mult cu cât forța majoră este doar prezumată de lege, putând fi răsturnată de Proprietar, atunci când activitatea Chiriașului nu a fost afectată într-o măsură suficienta pentru a echivala cu o astfel de ipoteză legală.
Nu trebuie omisa nici imprejurarea că neplata chiriilor in mod nejustificat, ar putea să determine Proprietarii, la randul lor expusi in fata finantatorilor / actionarilor etc., sa fie fortati sa initieze proceduri de executare a garantiilor, de reziliere a contractelor cu plata de daune interese si de evacuare a Chiriasilor.
Impactul generat de pandemia cu noul coronavirus asupra activității beneficiarului acestor situații trebuie să fie unul major, suficient de intens și agresiv cât să pună în pericol chiar solvabilitatea activității sale, în caz contrar, un impact redus neîntrunind condițiile necesare pentru a răsturna caracterul obligatoriu al sarcinilor contractuale.
Avand in vedere criteriul oferit de H.G. 281/2020 pentru aprobarea criteriilor de stabilire a beneficiarilor prevazuti de art. X alin.5 din OUG 29/2020 privind unele masuri economice si fiscal bugetare, respectiv considerarea ca relevata a unei scaderi de minim 25 % a incasarilor pe luna in curs in raport de media ultimelor 6 luni anterioare lunii in cauza, se poate concluziona ca doar o astfel de reducere va fi confirmata ca necesara si suficienta in practica, pentru a putea justifica invocarea cu succes a unei ipoteze de forta majora.
În măsura în care Chiriașul solicită cu bună-credința Locatorului său suspendarea obligației de plată a chiriei, făcând proba situației grele în care se află, recomandăm inițierea de negocieri atente ale clauzelor contractuale din convenția de locațiune și eventual identificarea unei soluții echitabile pentru ambele părți, în vederea evitării unor veritabile crize contractuale, susceptibile de soluționare doar pe căile lungi și anevoioase ale instanțelor de judecată, cu pierderi pentru ambii cocontractanți.
Disensiunile dintre Proprietar si Chiriaș pot fi generate inclusiv de neînțelegerea exactă a drepturilor reciproce în contextul unei legislații neclare sau, cel puțin, care nu a reușit în rastimpul scurt să detalieze suficient de atent/ temeinic ipotezele reale ale vieții economice.
Tocmai de aceea atragem atenția că Notificarea transmisă de Chirias privind solicitarea de suspendare a plății chiriei aferente locațiunilor imobilelor cu destinație de sedii ale societății nu trebuie confundată cu dreptul de amânare a plății chiriei, reglementat expres de O.U.G. nr. 29/2020 (art. X alin. 1).
De asemenea, nu trebuie omis nici faptul că, dacă Proprietarul deține un titlu executoriu în sensul prevăzut de art. 1798 din Codul civil, acesta poate demara de îndată in contra Chiriașului executarea silită pentru plata chiriilor scadente și neachitate, cu toate efectele economice ce decurg dintr-o astfel de procedură.
O ipoteză des întâlnită în practica ultimelor săptămâni este aceea a măsurii de suspendare/reducere voluntară a activității companiilor, cu scopul declarat al protejării angajaților. Includem aici inclusiv acele situații în care angajatorii nu pot asigura salariaților condiții propice pentru lucrul de acasă (work remote/ work from home).
Întrebarea justificată care se naște în aceste condiții este dacă o astfel de situație poate atrage/ justifica suspendarea executării obligației de plată a chiriei aferentă sediului societății angajatoare.
Apreciem că rezolvarea acestor situații își poate găsi răspunsurile corecte doar printr-o analiză atentă a particularitatilor, de la caz la caz, neputând fi emisă o soluție de principiu în sensul caracterului justificat/ nejustificat al solicitării de suspendare a respectivei obligații de plată a chiriei, obtinerea unor evaluari juridice prealabile din partea Chiriasilor fiind imperativa pentru luarea unor decizii asumate, lipsite de riscuri.
Înca o dată, bună-credință contractuală și solidaritatea partenerilor în depășirea momentului de criză va aduce beneficii evidente ambelor părți, fiind preferabile unor conflicte judiciare imprevizibile.
III. AMÂNAREA OBLIGAȚIEI DE PLATĂ A CHIRIEI
Amânarea, spre deosebire de suspendarea la plata a chiriei, este reglementata prin prevederile art. X alin. 1 din O.U.G. nr. 29/2020 și reprezintă un potential remediu contractual legal, de care se pot prevala IMM-urile, dar și alte categorii speciale de participanți la viața economică și socială, dacă îndeplinesc cerințele impuse anterior precizate.
Ce trebuie retinut, însă, este că amânarea nu atrage o „iertare de datorie” și nu echivalează din punct de vedere juridic cu suspendarea platii.
Amânarea reprezintă un mecanism prin care Chiriașii au dreptul să nu execute obligația de plată a chiriei pe perioada stării de urgență, urmând ca, odată cu încetarea acesteia, să reia cursul contractului și, deci, să achite chiria aferentă inclusiv lunilor în care nu au plătit-o, fără cuantificarea unor penalități și fără riscul de a se vedea scoși în afara contractelor.
Nu poate fi insa exclusă posibilitatea ca părțile, în baza acordului lor de voință în acest sens, să convină suspendarea obligației Chiriasului de plată a chiriei pe o anumită perioadă de timp, în urma unor negocieri purtate cu bună-credința.
IV. SITUAȚIA PARTICULARĂ – AMÂNAREA DE DREPT A PLĂȚII CHIRIEI AFERENTE PUNCTELOR DE LUCRU, DAR ȘI A CELEI AFERENTE SEDIULUI PRINCIPAL, CHIAR DACA IN ACEASTA DIN URMA LOCATIE ACTIVITATEA CONTINUA
Problema analizată este legată de posibilitatea unei societăți (ce are activitatea întreruptă în unele sau chiar în toate punctele sale de lucru, ca urmare a suspendării activității prin acte administrative/ normative emise de autorități) de a solicita justificat amânarea plății chiriei aferente locațiunii imobilului cu destinație de sediu social principal.
Potrivit art. X alin. (1) din O.U.G. nr. 29/2020, reglementarea remediul amânării de la plata chiriei privește „imobilul cu destinație de sediu social și de sedii secundare”.
La momentul actual, voința legiuitorului a fost asadar aceea de a oferi un beneficiu suplimentar persoanei juridice de tipul IMM în cazul în care activitatea sa este întrerupta total, într-un anume spațiu comercial. În aceste condiții, IMM-ul se va putea prevala de dispozițiile art. X alin. (1) din O.U.G. nr. 29/2020 și va putea invoca beneficiul amânarii plății chiriei, nu doar pentru locul unde își desfasoara activitatea comeciala intrerupta, dar și pentru sediile unde isi desfășoară activitatea administrativă, care va continua și prin urmare nu va fi întreruptă (i.e. activități de marketing, management, contabilitate etc.).
Această soluție poate fi justificată de considerente de echitate, întrucât scopul prevederilor în discuție este sprijinirea IMM-ului pe perioada stării de urgență, când activitatea sa producătoare de venituri a trebuit suspendată din rațiuni de interes și sănătate publică.
[1] Ordonanță militară nr. 1 din 17 martie 2020 privind unele măsuri de primă urgență care privesc aglomerările de persoane și circulația transfrontalieră a unor bunuri, publicată în M.Of. al României, Partea I nr. 219/2020
[2] Ordonanță militară nr. 2 din 21 martie 2020 privind măsuri de prevenire a răspândirii COVID-19, publicată în M.Of. al României, Partea I nr. 232/2020 („Ordonanța militară nr. 2/2020”)
[3] Ordonanță de urgență nr. 29 din 18 martie 2020 privind unele măsuri economice și fiscal-bugetare, publicată în M.Of. al României nr. 230/2020 („O.U.G. nr. 29/2020”)
[4] Decret nr. 195 din 16 martie 2020 privind instituirea stării de urgență pe teritoriul României, publicat în M.Of. al României nr. 212/2020 („Decretul prezidențial nr. 195/2020”)
[5] Ordinului Ministerului Economiei, Energiei și Mediului de Afaceri nr. 791/24.03.2020. publicat în M.Of. al României nr. 248/2020
